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Die Vorteile einer Vollfinanzierung

Bei einer Baufinanzierung gibt es verschiedene Möglichkeiten. Zum einen können Darlehen mit Eigenkapital aufgenommen werden. Zum anderen gibt es die Möglichkeit der Vollfinanzierung. Welche Vorteile diese Art von Kredit hat und welche Nachteile es möglicherweise gibt, erfahren Sie in unserem nachfolgenden Ratgeber zur Vollfinanzierung.

Die 100-Prozent-Finanzierung

Es gab Zeiten, da wurde von den Banken als Hauptbedingung das Einbringen von Eigenkapital gemacht. Anders war die Aufnahme einer Baufinanzierung nicht möglich. Am liebsten wurden dabei 50-Prozent-Finanzierungen vergeben, manchmal auch 70-Prozent-Finanzierungen. In Zahlen ausgedrückt waren diese Eigenkapitalanteile von 50 oder 30 Prozent der Kaufsumme oder der Bausumme des Hauses.

Inzwischen gibt es viel mehr Möglichkeiten hinsichtlich einer Immobilienfinanzierung. Die Banken haben längst erkannt, dass sie mehr Darlehen vergeben können, wenn sie verschiedene Varianten anbieten. Dies kann inzwischen auch eine 90-Prozent-Finanzierung, das heißt, ein Kredit mit nur 10 Prozent Eigenkapital sein, oder eine 100-Prozent-Finanzierung. Bei der Vollfinanzierung wird die komplette Kaufsumme als Darlehen aufgenommen.

Komplettkredit statt Eigenkapital

Bei der Baufinanzierung gibt es inzwischen verschiedene Möglichkeiten, ein Darlehen aufzunehmen. Dies kann mit einem mehr oder minder hohen Anteil an eigenem Kapital sein oder als Vollfinanzierung.

Bei der Vollfinanzierung wird für den Kaufbetrag des Hauses oder der Wohnung kein Eigenkapital mitgebracht. Das Wohneigentum wird dadurch komplett durch einen Immobilienkredit erworben. Dies rechnet sich vor allem dann, wenn die Sparzinsen so niedrig sind wie im Moment. Wer jetzt über zwei oder drei Jahre Kapital ansparen will, bevor er ein Haus kauft, bekommt so gut wie keine Zinsen mehr dafür. Die Inflation sorgt zudem dafür, dass daraus statt einem tatsächlichen Zinsertrag eine negative Realverzinsung wird.

Die komplette Finanzierung statt langem Ansparen von Eigenkapital macht es möglich, die noch niedrigen Bauzinsen für den eigenen Hauskauf oder Wohnungskauf zu nutzen. Für die kommenden Jahre ist indes ein Anstieg der Zinsen zu erwarten, während die Sparzinsen auf mittlere Sicht weiter niedrig bleiben dürften.

Wenn sich ein Darlehen mehr lohnt als zu sparen

Vor einigen Jahren gab es noch weit höhere Zinsen für Spareinlagen wie Festgeld und das Sparbuch. Selbst nach Abzug der Inflationsrate blieb immer noch eine positive Realverzinsung übrig. Die Sparer hatten dadurch tatsächlich etwas davon, dass sie Geld auf die Seite legten. Auch das Eigenkapital für den Kauf oder Bau eines Hauses ließ sich dadurch im Laufe der Jahre ansparen. Doch diese Zeiten sind längst vorbei.

Inzwischen gibt es nur noch Minizinsen. Selbst langfristige Festgeldanlagen bringen nur noch einen vergleichsweise geringen Zinsertrag. Sparen lohnt sich nicht mehr und wird dies möglicherweise auf viele Jahre hinweg nicht mehr. Wer dennoch eine Immobilienfinanzierung aufnehmen möchte, ohne das nötige angesparte Eigenkapital mitzubringen, der geht heutzutage einen anderen Weg. Statt über Jahre hinweg Geld anzulegen, wird direkt eine Vollfinanzierung aufgenommen. Die Kosten für eine solche 100-Prozent-Finanzierung liegen zwar höher als bei einem Immobilienkredit mit Eigenkapital. Aber: letztlich lohnt sich dies angesichts der steigenden Preise für Wohneigentum inzwischen viel mehr, als sich über Jahre hinweg Zeit zum vorab Sparen zu nehmen.

Eine solche Vollfinanzierung ist vor allem dann zu empfehlen, wenn eine Immobilie entdeckt wird, die optimal zu den eigenen Wünschen passt und auch im finanziellen Rahmen der eigenen Möglichkeiten ist.

Eigenkapital für die Baunebenkosten mitbringen

Neben dem Kaufbetrag fallen noch weitere Kosten für den Erwerb von Wohneigentum an, die so genannten Baunebenkosten. Diese sind:

  • Die Kosten für den Notar
  • Die Grunderwerbssteuer
  • Die Kosten für den Eintrag des Hypothekendarlehens ins Grundbuch
  • Gegebenenfalls Kosten für Sachverständige
  • Beim Erwerb von Wohneigentum aus einer Zwangsversteigerung können eventuell weitere Kosten dazukommen

Die Baunebenkosten werden meist über eigenes Kapital des Kreditnehmers finanziert. Manchmal wird auch neben der Baufinanzierung ein Ratenkredit speziell für diese Kosten aufgenommen. Werden die Nebenkosten von Bau oder Kauf auf die Immobilienfinanzierung direkt umgelegt, wird bei einer Vollfinanzierung aus einer 100-Prozent-Finanzierung eine 110-Prozent-Finanzierung.

Die 110-Prozent-Finanzierung

Die Baunebenkosten für einen Hauskauf oder den Kauf einer Eigentumswohnung machen etwa 10 Prozent der Kaufsumme aus und kommen auf den Kaufpreis obendrauf. Wird kein Eigenkapital dafür mitgebracht, ist es erforderlich, diese ebenfalls zu finanzieren.

Wird kein gesonderter Kredit für die Baunebenkosten wie die Kosten für den Notar und die Grunderwerbssteuer aufgenommen, können diese auch in die Baufinanzierung selbst mit aufgenommen werden.

Wird ein Hauskauf komplett finanziert, ohne das Einbringen von Eigenkapital, kommt es zu einer 110-Prozent-Finanzierung. Das heißt: der Kauf des Hauses wird komplett über den Immobilienkredit finanziert und auch die Baunebenkosten werden über diesen abgewickelt.

Eine solche Finanzierung von Kaufpreis plus Nebenkosten des Kaufs ist natürlich teurer als eine reine Vollfinanzierung des Hauskaufs, ohne Miteinbeziehung der Baunebenkosten. Wie bei allen Baufinanzierungen gilt sowohl für eine 100-Prozent-Finanzierung als auch für eine 110-Prozent-Finanzierung: vor einem Kreditabschluss ist ein Vergleich verschiedener Anbieter zu empfehlen. Achten Sie hierzu auch auf unseren Immobilienkredit-Vergleich!

Wann sich eine Vollfinanzierung nicht rechnet

Ein solcher Komplettkredit für den Kauf von Wohneigentum lohnt sich jedoch nicht in jedem Fall. Hier ist deshalb eine gute Finanzierungsplanung erforderlich, um zu sehen, ob das Sparen von Eigenkapital nicht vielleicht doch sinnvoller ist. Dies gilt vor allem dann, wenn die Bonität des Kreditnehmers nicht ideal ist und die Bank deshalb einen gewissen Anteil an Eigenkapital voraussetzt. Andernfalls kann die Finanzierung sonst abgelehnt werden oder wird zu weit schlechteren Zinskonditionen vergeben. Hier gilt es für den oder die Kreditnehmer, vor dem Abschluss eines Immobilienkredits genau zu rechnen. Liegen die Zinsen zu hoch, kann sich das Ansparen von eigenem Kapital trotz Minizinsen für Spareinlagen und Sichteinlagen lohnen.

Bei einer Vollfinanzierung gilt es auch, gut zu rechnen. Sind die Raten zu hoch oder ist die Laufzeit des Darlehens zu lang, kann es über kurz oder lang zu Zahlungsausfällen kommen. In Deutschland bedeutet dies leider allzu oft die Zwangsversteigerung eines Hauses oder einer Wohnung. Eine Finanzierung, egal ob mit 50 Prozent Eigenkapital oder ganz ohne, will deshalb immer gut geplant werden.

Fazit: Lieber Vollfinanzierung statt Geldverlust beim Sparen!

Wer nicht lange zu niedrigen Zinsen sparen möchte, kann inzwischen eine Vollfinanzierung für seinen Hauskauf aufnehmen. Dadurch spart sich der Kreditnehmer die Zeit, bis er genügend Eigenkapital angespart hat. Dies ist besonders dann vorteilhaft, wenn es ein Schnäppchen zum Kaufen gibt oder genau die Immobilie auf dem Markt ist, von welcher der Käufer immer geträumt hat.

Bei einer Vollfinanzierung gilt, wie bei allen anderen Immobilienkrediten auch, auf die Konditionen des Kreditvertrags zu achten. Wir empfehlen vor einem Kreditabschluss den Vergleich verschiedener Finanzierungsangebote.

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