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Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie in Deutschland

Die EU hat vor einiger Zeit klare Vorgaben in Sachen Immobilienkredite für Verbraucher gemacht. Die EU-Kreditrichtlinie für Wohnimmobilien soll dabei dem Schutz des Kreditnehmers dienen. Zukünftige Immobilienkrisen und in der Folge Finanzkrisen sollen damit vermieden werden. Die Kreditrichtlinie der Europäischen Union war gut durchdacht, wurde jedoch in Deutschland viel zu weit gefasst umgesetzt. Inzwischen wurde eine Neufassung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie in Gang gesetzt.

Zum Schutz des Verbrauchers

Die Kreditrichtlinie soll dazu dienen, den Verbraucher vor der Schuldenfalle zu schützen. Ein zu hohes Kreditvolumen, das dann nicht gestemmt werden kann, soll es dadurch nicht mehr geben. Hintergrund der Erstellung der Richtlinie für Immobilienkredite waren die Immobilienkrisen in den USA und in Spanien. In beiden Fällen wurden Kredite auch an Geringverdiener vergeben, so genannte Subprime Kredite. Da die EU-Richtlinie für die gesamte Europäische Union gilt, musste sie natürlich auch in Deutschland eingeführt werden. Die Problematik war nur: solche Immobilienfinanzierungen für Geringverdiener gibt es in Deutschland gar nicht. Den Verbraucherschutz über harte Wege zu sichern, war deshalb gar nicht in diesem hohen Maße nötig. Die Umsetzung hatte es dann dennoch in sich. Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie ging hierzulande noch viel weiter, als von der EU-Kommission gefordert, und vom EU-Parlament in Straßburg beschlossen. Erste Umsetzung: am Ziel vorbei

Plötzlich wurde ein großer Schnitt gemacht zwischen den potenziellen Kreditnehmern. Der Wert der Wohnimmobilie als Teil der Kreditwürdigkeitsprüfung, so wie es einst war, wurde einfach gestrichen. Das bedeutete für die Kreditnehmer, dass man eine weitaus bessere Bonität haben muss und/oder mehr Eigenkapital, um tatsächlich eine Baufinanzierung zu erhalten. Ganze Personengruppen wurden damit nahezu von der Vergabe von Immobilienkrediten ausgeschlossen.

Vor allem betroffen waren davon genau die Gruppen, für die vor allem die selbst bewohnte Immobilie ein wichtiger Teil der Altersvorsorge ist: junge Familien und Rentner.

Junge Familien und Senioren außen vor

Bei der Wohnimmobilienkreditrichtlinie wurde in Deutschland kräftig durchgemischt. Während die EU Vorgaben machte, die tatsächlich dem Schutz der Verbraucher vor Krediten an Geringverdiener und weniger gut Betuchte machte, ging die Bundesregierung zu weit. Die Kreditrichtlinie, die dann hierzulande kam, warf gleich zwei Gruppen nahezu komplett aus der Möglichkeit, Immobilienkredite zu erhalten.

Auf der einen Seite waren das junge Familien, auf der anderen Seite Senioren. Aber genau diese Gruppen sind es, für welche die private Altersvorsorge mit dem so genannten Betongold so wichtig ist. Doch weil der Wert der gekauften Immobilie nicht mehr für die persönliche Kreditwürdigkeitsprüfung dazugerechnet werden durfte, reichte die Bonität plötzlich nicht mehr aus. Von der Vergabe von Immobilienfinanzierungen waren beide Personengruppen deshalb nahezu ausgeschlossen.

Nach harscher Kritik von Verbraucherschützern und Banken nahmen sich das Bundesfinanzministerium und das Verbraucherschutzministerium die Wohnimmobilienkreditrichtlinie noch einmal vor. Eine Neufassung der viel zu weit gefassten und über das Ziel hinaus geschossenen Richtlinie soll umgesetzt werden.

Die Neufassung kommt

In der neuen Fassung der für Deutschland geltenden Wohnimmobilienkreditrichtlinie soll es zu Änderungen kommen. Die Richtlinie, die von der EU festgelegt wurde und in deutsches Recht umgelegt werden soll, soll nun nicht mehr weiter gehen als die EU-Kreditrichtlinie selbst. Damit will die Bundesregierung vermeiden, dass weiter über das Ziel hinausgeschossen wird. Jungen Familien und Senioren soll es damit wieder weit besser möglich sein, an Immobilienfinanzierungen zu kommen.

Auch Verbraucher, die weniger verdienen, sollen in Zukunft nicht mehr von der Kreditvergabe ausgenommen werden. Der Schutz der Kreditnehmer soll weiter an erster Stelle stehen, bei der Kreditwürdigkeitsprüfung sollen jedoch wenig verschärfte Regeln gelten.

Die Kreditwürdigkeitsprüfung und der Immobilienwert

Der Wert der zu kaufenden Immobilie wurde in der ersten Fassung der deutschen Wohnimmobilienkreditrichtlinie völlig von der Kreditwürdigkeitsprüfung getrennt. Das bedeutete für die Kreditnehmer, dass das Haus oder die Eigentumswohnung nicht als Kapital angesehen wurde, dass in die persönliche Prüfung der Kreditwürdigkeit mit einbezogen wurde. Damit galten lediglich das Eigenkapital sowie das Einkommen des Kreditnehmers als wichtigste Maßstäbe für die Festlegung der Bonität des Kreditnehmers.

Dieser Punkt aus der Kreditrichtlinie wurde am meisten kritisiert und kommt in der Neufassung nun deutlich gemildert daher. Der Immobilienwert wird wieder in die Kreditwürdigkeitsprüfung mit einbezogen. Ebenso wird eine Wertsteigerung durch Renovierung oder Baumaßnahmen als „Kapital“ bei der Kreditwürdigkeitsprüfung hinzugezogen.

Das Eigenkapital als wichtiger Faktor

Nach wie vor spielt jedoch das Eigenkapital eine wichtige Rolle bei der Immobilienfinanzierung. Je mehr Kapital selbst mitgebracht wird bei einem Kauf, desto niedriger ist auch das Risiko für die Banken. Je höher der prozentuale Anteil an Eigenkapital ist, desto günstiger gibt es den Immobilienkredit für den Verbraucher auch zu haben.

Für eine 50-Prozent-Finanzierung, heißt, für 50 Prozent Eigenkapital vom Kaufpreis, werden natürlich weit niedrigere Zinsen verlangt, als für nur 10 Prozent Eigenkapital. Eine 90-Prozent-Finanzierung ist dadurch teurer.

Eine Vollfinanzierung, das heißt, eine 100-Prozent-Finanzierung wird deshalb auch mit höheren Zinsen berechnet. Wer kein Eigenkapital oder nur sehr wenig Eigenkapital mitbringt, der muss auch mehr für den Kredit bezahlen.

Selbst der Überschuldung vorbeugen

Doch es ist nicht nur die Wohnimmobilienkreditrichtlinie, die für den Schutz der Verbraucher sorgen kann. Auch der Kreditnehmer selbst kann etwas dafür tun, sich selbst zu schützen. Eine Möglichkeit ist es, vor der Aufnahme einer Baufinanzierung zu warten, bis genug Eigenkapital vorhanden ist.

Auch andere Punkte sind wichtig:

  • Nicht zu hohe Raten ansetzen
  • Möglichst auf einen Immobilienkredit mit Wechsel der Tilgungsrate setzen
  • In einer Niedrigzinsphase auf eine möglichst lange Zinsbindung setzen
  • Die Nebenkosten aus einer Mietwohnung nicht zu 100 Prozent auf die Kreditrate umrechnen
  • Eine Restschuldversicherung für den Immobilienkredit abschließen

Beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung gilt es, sich finanziell nicht zu übernehmen. Sonst erfreut einen das Eigenheim nur wenige Jahre und am Ende verliert man es im schlimmsten Fall, weil die Raten nicht mehr bezahlt werden können.

Fazit: Der Schutz ist wichtig, die richtige Umsetzung aber auch!

Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie ist wichtig, um Verbraucher zu schützen. Dennoch war die erste Fassung der Richtlinie in Deutschland viel zu weit gefasst. Durch die Neufassung können wieder weit mehr Kreditnehmer an einen Immobilienkredit kommen, als dies bei der ersten Umsetzung der EU-Richtlinie für unser Recht der Fall war.

Junge Familien, Senioren und Verbraucher mit einem nicht so hohen Einkommen haben dadurch wieder die Möglichkeit, an eine Baufinanzierung zu kommen. Damit ist die Kreditvergabe wieder an die Personengruppen möglich, für welche die selbst genutzte Immobilie als Altersvorsorge so wichtig ist.

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