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Steigende Preise und niedrigere Tilgungsraten – wann kollabiert der Markt?

Der Traum vom eigenen Haus wird in jeder Generation neu aufgerollt. Oft steht dabei der Neubau im Mittelpunkt, da die Häuser der vorigen Generationen als zu altmodisch, zu unpraktisch und im Hinblick auf die Energiebilanz zu ineffizient erscheinen. Dabei geht der Trend aktuell zu immer weniger Eigenkapital, zu höherem Fremdkapital, das immer länger abbezahlt werden soll, und zu weiteren Entscheidungen, die risikobehaftet sind. Hinzu kommen die steigenden Preise für Neubauten genauso wie für bereits vorhandene Immobilien und Eigentumswohnungen. Wann wird dieses Zusammenspiel den Markt überlasten?

So planen Sie den Hausbau finanziell abgesichert

Hausbau TilgungsratenNiedrige Tilgungsraten sind zwar verlockend und eine 100-prozentige Finanzierung des Hausbaus mit Fremdkapital ist damit auch denkbar; doch wollen Sie wirklich 50 Jahre einen Kredit abzahlen? Besser ist es da, Eigenkapital anzusparen und einzubringen. Zudem sollte der Hausbau erst dann wirklich in Angriff genommen werden, wenn der aufgenommene Kredit mit Sicherheit abbezahlt werden kann. Haben Sie also eine sichere Anstellung oder läuft Ihr eigenes Unternehmen stabil, dann können Sie mit einer Planung beginnen. Seien Sie dabei auch bereit, über 25 Jahre vielleicht mehr zu zahlen anstatt 50 Jahre nicht wirklich in den „eigenen“ vier Wänden zu leben.

In den theoretisch angesetzten 25 Jahren sollen Sie natürlich nicht darben und sich die Tilgung des Kredits vom Teller weg sparen. Berechnen Sie daher Ihre aktuellen Ausgaben (Kaltmiete) und stellen Sie dazu jenen Betrag, den Sie monatlich vom frei verfügbaren Eigenkapital abziehen können (Sparsumme). Kalkulieren Sie anschließend, die voraussichtlich zu erwartenden Bewirtschaftungskosten der neuen Immobilie (Haltungskosten). Mit diesen drei Werten können Sie nun ausrechnen, was Sie monatlich maximal als Tilgung für den Kredit aufbringen können.

Ein Beispiel: Sie zahlen aktuell eine Kaltmiete von 800 Euro. Monatlich können Sie 500 Euro von Ihrem Einkommen (oder von dem gemeinsamen Einkommen in einer Ehe oder Partnerschaft) für den Kredit abtreten. Die neuen monatlichen Kosten für das Haus betragen überdies nur 400 Euro im Monat. Damit ergibt sich die folgende Kalkulation für eine mögliche Tilgungsrate:

800 Euro (derzeitige Kaltmiete) + 500 Euro (monatliche Sparsumme) – 400 Euro (Haltungskosten fürs Haus)

= 900 Euro (maximale Kreditrate im Monat)

Hinweis zur monatlichen Sparsumme: Von dem Betrag, den Sie monatlich für den Kredit aufwenden können, sollten bereits Ausgaben für Einkäufe, Fahrtkosten und dergleichen abgezogen sein. So müssen Sie nicht an wichtigen Dingen sparen, um das Haus abzubezahlen.

Ein Kredit macht noch kein Haus: bringen Sie Eigenkapital ein

Der Markt fängt erst dann an zu bröckeln, wenn alle mit Fremdkapital finanzieren und dieses über ihre restliche Lebenszeit abzahlen. Hier kommt nämlich das Risiko hinzu, dass vor der Kreditbegleichung entweder der Job aufgegeben wird, eine Krankheit eintritt oder das Ableben des Kreditnehmers dazwischenkommt. Es gibt viele negative Szenarien, und diese wirken sich nicht nur auf die Bankenbranche aus, sondern auch auf die Familie des Häuslebauers, auf die Besitzverhältnisse des Hauses und so weiter. Am Ende sind alle betroffen, weswegen der Kredit möglichst kleingehalten und schnell abbezahlt werden sollte.

Anstelle von 100 Prozent Fremdkapital sollten Sie also auf maximal 75 Prozent spekulieren. Alles darunter ist empfehlenswert. Haben Sie zum Beispiel Baukosten von 250.000 Euro und Sie können bereits 75.000 Euro (30 Prozent) selber aufbringen, dann müssen Sie „nur“ noch einen Kredit über 175.000 Euro aufnehmen. Natürlich ist etwas mehr sinnvoller, um Bearbeitungskosten und erste Raten tragen zu können. Dieses sowie die folgenden Beispiele sollen allerdings einfach gehalten werden. Nehmen wir daher nun an, Sie können den Kredit mit den oben berechneten Tilgungsraten von 900 Euro abzahlen. Dann ergibt sich diese Rechnung:

175.000 Euro / 900 Euro pro Monat = ~195 Monate

195 Monate / 12 Monate pro Jahr = 16,25 Jahre = 16 Jahre und 3 Monate

Der Kunde ist der Souverän, doch muss die Politik nachhelfen

Natürlich richten sich Banken, so wie jedes andere Unternehmen auch, mehr oder weniger in Richtung der Nachfrage aus. Wenn die Kunden also Kredite mit langen Laufzeiten und augenscheinlich niedrigen Tilgungsraten wollen (die Zinsen sind derweilen hoch), dann ist das in der Theorie natürlich lukrativ für die Bank. Also bekommen die Kunden, was sie wollen. Doch als mündiger Kreditnehmer sollten Sie Ihren Teil zur Stabilisierung des Marktes dazutun und nicht solche wackeligen Angebote nutzen. Gehen Sie nach oben beschriebener Strategie vor und sichern Sie sich ab – so sind Sie auch vergleichsweise schnell schuldenfrei.

Kreditexperte Hans-Joachim Dübel zeigte dem Magazin Welt zufolge auf, warum dieses Vorgehen vor allem für die Sparkassen wichtig ist: „Wenn beispielsweise die Sparkassen weiterhin einen zu hohen Teil der Immobilienkredite über Einlagen finanzieren und Kreditlaufzeiten und Zinsbindungsfristen immer weiter nach oben gehen, könnten wir eine Sparkassenkrise bekommen.“ – Das weiß mittlerweile auch die Regierung der Bundesrepublik, weshalb ein neues Gesetz in Planung sein soll. Dieses wird wahrscheinlich diese vier Punkte festlegen:

  • Festlegung einer Obergrenze für die Fremdfinanzierung von Bauvorhaben
  • Bestimmung eines Zeitraums für die Rückzahlung eines gewissen Anteils des Kredits
  • Festlegung einer Grenze für die Schuldentragfähigkeit des Kreditnehmers
  • Definierung einer verpflichtenden Mindestrückzahlung

Ausgenommen werden vom neuen Gesetz sollen wohl Kleinkredite und Darlehen für Sanierungen und Renovierungen, schreibt die Welt. Hinzu kommen Sonderregelungen für Anschlussfinanzierungen und den sozialen Wohnungsbau. Unberührt von dem neuen Gesetz seien überdies bereits bestehende Baukredite.

Fazit zum Thema

Angebot und Nachfrage führen auf dem Finanzmarkt nicht selten zu kritischen Situationen. Aus der letzten Finanzkrise haben die Banken anscheinend nicht genug gelernt. Die Politik hingegen traut sich endlich in diesen Bereich, um neuerliche Schieflagen und Untergänge zu verhindern. Auch dem privaten Kreditnehmer kommt dies zugute, damit er sich im Hinblick auf seinen Baukredit nicht verzettelt und verschuldet.

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